不動産投資詐欺「よくある」手口と事例。引っかからないためにこころがけたいこと

不動談投資詐欺が増えているようですが、オーナーとしては、昨今、そうしたメリットだけ説明しデメリットは説明せず、悪いことは意図的に伏せ、投資の美味しし部分だけを伝える業者が急増しています。そうです、これが詐欺でこのようなことが増加しています。

特に2020年オリンピック開催に向け、その傾向が日増しに増加してきています。

アベノミクスによる景気回復や、オリンピック地価の高騰に伴い、だれでも不動産投資を始めれば儲かるのではと考える方が増え始めており、傾向としてはとても良い方向に向かう機運の転換ですが、その向上心に付け込み、さすがですね、今買っておかなければ2020年に儲かりませんよなど、あたかも必ず儲かるかのごとくもっともらしいことを言って近づいてくる不動産投資詐欺も増加しています。

このような詐欺は、新国立競技場の建設が進むにつれ下火になってきましたが、最近では、金融機関へのマイナス金利が導により投資を含むローンの金利が下がってきたことに寄ります。更には円の価値が円高によって海外不動産が美味しいですとか、幾らでも時流に則った不動産投資が存在し、またそれを活用した説得力のあるがのごとく詐欺を働く詐欺師が増加しています。

なかでも、不動産投資は医師や公務員、などの高属性のサラリーマンがカモにされやすいと言われています。

不動産投資詐欺業者の特徴や事例を紹介します

この物件は将来確実に値上がりする物件で投資しませんかという誘い文句

値上がりを待ち売却し利ざやを狙うのは不動産投資の本来の方法ではありますが、そもそも将来100%値上がりする事が判っている物件などありません。仮に値上がりが確実ならば誰にも紹介せず自分で購入すればいい話なので不動産投資を持ちかけてくる時点で怪しげな詐欺と言われても可笑しくない話である可能性が高いです。

このような場合はでは、将来は鉄道が開通し駅前になる土地ですよとか、再開発されるエリアの物件ですよとか、高速道路が建設される予定地ですとか、など、大規模な工事で地価が大幅に上昇して不動産を安く購入できると言った誘い文句で不動産投資を持ちかけてくる事があります。

何度もしつこく電話などで勧誘してくる

被害者は後を絶ちません、不動産投資を勧誘してくる電話セールスというのは珍しくなく、中には詐欺目的の勧誘電話もありそのような悪徳業者は一度断ってもしつこく電話をかけ続けてきます。意思の強い人なら断れるのですが、高齢者や気が弱い人は相手に強言えず勧誘に精神的に参ってしまい、一度話を聞いてみるだけならばと不動産投資の話に乗ってしまうことがあります。

少ない資金で、更に頭金ゼロで不動産投資ができますよという謳い文句でセールスをしてくる

マイナス金利ですから、フルローンはもとより物件を購入するときの諸経費も全て不動産投資ローンでオーバーローンを組んで不動産を購入する人も増加しています。ところが自己資金がゼロから気軽に始められると考えるのは早計です。

不動産投資詐欺では地面士とか、架空の物件や悪条件の物件ばかりが用いられるだけとは限りません

中には実在する良質な物件を使った詐欺にあうこともあります。

実際に実在する不動産が使われる手口は、該当する不動産とは全く無関係の人間があたかもその不動産の所有者であるかのように装うことで、不動産投資の話を持ちかけるケースがあります。あまりの好条件の投資話になってお金を払ったとたん直ぐに詐欺師は行方をくらませてしまい、お金を持ち逃げされた事に気がついた時点では後の祭りです。

詐欺に気が付き、登記関係の書類を調べなおし所有者に連絡しても投資話を持ちかけてきた人物とは全くの別人で見たこともない人である事が多く、雲隠れした詐欺師に持ち逃げされたお金を取り戻す事はできないことになります。

不動産投資詐欺業者に引っかからないために考えておきたいこと

1つ目の将来値上がりするというセールスの場合は、直ぐに契約したりするのではなく、冷静に1日程度考えてから判断しましょう。

投資にはうまい話が自分のところに持ち込まれるはずがないのは理解できても、数年で価値が何倍になると言われると欲に目がくらみ正しい判断ができません、詐欺師にとっては絶対にだまされないと自分を強く信じる人の方が簡単に騙せるように見えます。

儲け話が持ち込まれた場合は具体的に突っ込んで質問してください。詐欺師側も騙すためのセールストークは事前に準備しており、詳しい話を聞けば聞くほど必ずどこかに穴がでてくるはずです。矛盾点を突っこみ質問を続け、質問にきちんと回答できないようであれば詐欺の可能性が高いです。

2つ目は、詐欺の手口にはデート商法まがいの勧誘もあり、若い女性もしくは男性に食事に誘われてついていくと不動産投資の話を持ちかけられた、という手法は昔から変わりません。信頼できる不動産投資会社であればそのようなおかしな勧誘をすることはありません。カモにされている事が判ったらその場で席を立ち、二度と連絡を取らないことが大事です。

3つ目は、不動産投資は、当然投資として不動産を管理していくための運転資金が必要になり、退去者が退去時には原状回復のためのお金も掛かります、中古の物件であれば、水まわりや突発的な設備の故障が発生することも考えられ、運転資金がなければ、自分の自己資金から建て替えるか、最悪のケースでは不動産投資を止めることもあります。自己資金ゼロで不動産投資をスタートするのは構いませんが、くれぐれも投資であるということを忘れないようにしましょう。

4つ目は、不動産投資の物件情報を自分で再確認することが最も効果的で、不動産登記簿などの公的な記録や書類を調査すれば、詐欺師につけこまれることはありません。

相手が提示してきた書類や情報を鵜呑みにせずに、自分自身で不動産の情報を裏付ければ、万が一詐欺にあったとしても被害をだす前に詐欺師の正体に気が付けるはずです。

不動産投資は大きなお金が動きますので、信頼できか情報を自分自身で調査することが確実で安心できます。不動産の情報収集を面倒だと思あずに裏付けを取りましょう。

不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンの投資方法

投資とインターネットなどで検索をして、最初に出てくるのは、株式投資やFX投資となります。当然この二つは、ハイリスク、ハイリターン型の投資商品です。

投資の際にリスクとリターンは、投資した金額が一定の期間にどのくらい増減するかが目安となり、投資商品の価格は消費者の需要と供給のバランスによって変化するのが一般的ですが、株式投資やFX投資は、商品自体に実体がないことが多く投資家の思惑により値動きが変動します。つまり、自分が投じている資金が、投資家の思惑で大きく増減することになり、例えば1000万円を投資した場合に、資金が数週間で2000万円になることもあれば、投資金額のわずか1000分の1の1万円になってしまうこともありハイリスク、ハイリターンです。

不動産投資は、生活に必要な住居で、価格の変動はとても緩やかです。購入した不動産の価格が大幅に値下がりする可能性は0ではありませんが、5000万円で購入した不動産が1週間で3000万円に急落したり、1億円に高騰する可能性は100%ないと考えてください。

不動産は人口が多い首都圏の物件ならば、物件価格が下がる可能性はさらに低くなります。

物件価格は緩やかに上下するということから、不動産投資はミドルリスクと言われ破綻する人は殆どいませんので初心者が始める投資に向いていると言えます。

不動産投資でよくある3つの失敗!事例とともに紹介

不動産投資の失敗はこんな実例がある

不動産投資をするさいに失敗した点を3つにまとめましたので、その内容と対策をわかりやすく解説したいと思います。不動産投資は取り扱う金額が高額であり、失敗してしまうと最悪の場合は、借り入れたローンが返済できなくなり自己破産することになります。不動産投資の失敗を3つ紹介します。

不動産投資にある3つの失敗

不動産投資で失敗することは私の経験から3つあると思います。

  • 1つめは他人に言われるがまま、不動産に関わるほとんどを任せきりにして失敗することです。
  • 2つ目は楽観的な未来を予想してしまい失敗することです。
  • 3つ目は木を見て森を見なくて失敗することだと思います。

詳細はこれから紹介していきます。

他人に言われるがまま、不動産に関わるほとんどを任せきりにして失敗する

不動産投資を副業ではじめるサラリーマンがオーナーになりたいと思っている人に良い事ばかり説明して、悪いことを説明せず、最終的にカモにして損をオーナーに押し付けることを言います。

不動産会社からすれば、言いなりになってくれるオーナーであれば物件を販売するだけで儲かろうが損しても一度販売できれば関係ないという考えから良い事ばかり説明することになりがちです。

なぜならば、不動産を売却する人と、購入する人では、同じ不動産でも、物件移管する情報差があると言われています。

そこにつけこんで荒稼ぎする悪徳不動産業者は沢山存在しています。悪徳業者からすれば、不動産の知識を白紙から勉強するのはとても大変ですので、全ての事を私たちにお任せいただければ安心できますよ、などと言う営業トークに終始します。

当然ですが、不動産投資の最大の強みは、各分野における専門性を持った人を活用できるかということです。

税務に関する知識は税理士、リフォームはリフォーム専門の工務店、不動産管理は管理会社にお任せすることができ、当然ですが、投資用不動産物件を探すならば、不動産業者と話し仕入れることです。

オーナー側からすれば家賃収入は不労所得になりますので、不動産投資をはじめてもうけようと考えます。

私自身も、不動産投資で不労所得を得ることを目標にして不動産投資を始めたひとりです。ところが、不動産投資を、よく理解し手続きなり管理を任せするのは問題ありませんが、間違っても丸投げにしてはいけません。

あくまでも、委託して浅く広い知識をもっており全容を把握する姿勢を貫くことが重要です。

実は事例ですが、ある不動産業者が紹介してくれた3,000万のワンルームを購入しました。

物件は、某駅から徒歩10分以内に所在しており、空室になるリスクも少なく、築3年目の中古物件で長期にわたり運用できますよ、などと説明がありました。

不動産会社の営業マンと商談し話を聞いても悪い印象は全くなく、華々しく明るい不動産投資デビューができると思いました。

ところが現実は甘くなく、月々8万円の家賃収入に対して、まさかのローンと管理費で支払額は8万5千円でした。不労所得を得ることがきるのかと思いきや、まさかの月額で-5,000円の赤字物件でした。

更に悪いことが続き、購入後概ね半年後に給湯器が故障してしまい、15万円の修理費を払うことになりました。

トータルすると、1年間で21万のマイナスという散々なことになり、リタイアで引退生活など夢のまた夢だと感じました。そこで、物件を手放すことお考え、売却に対する不動産会社の積算価格はたったの2,500万位と言う結果になりました。。

投資ローンの残額よりも少ない価格であり、落胆し泣く泣く現金でもぅていた貯金を大きく切り崩し、短い夢の大家ライフは夢のように幕を閉じました。

結論は、お任せするのであればいですが、丸投げしてはダメだということで、投資は自己責任だということを学べました。

楽観的な未来を予想してしまい失敗する

不動産投資物件を探していると、不動産会社の営業マンはセールストークで、良い事ばかり説明することは日常茶飯事あることです。

不動産営業をする人の仕事は、当然物件を販売することです。

そこで将来は、インフレになるのか、金利が上昇するのか、いつ頃大地震が起きるのか、100%確実に未来を予測することは、誰でもできません。

不動産投資において大事なことは、不安定な未来を予測するよりも、あらゆる未来に向けた準備をすることです。地震に備えるには地震保険に加入することや、不動産が所在するエリアの人口が現状から5%減ったら売ると決めておくこと、不動産投資の金利が上昇した場合に備え固定金利に変更する。こうしてあらゆるリスク対策をすることで、取り返しのつかない失敗をするリスクを大きく減少できるようになりましょう。

誰しもがピンポイントに未来を予測しようとすると、外れてしまったときにあるリスクも大きくなることはありません。

そこで、事例を紹介すると、オーナーで会社員をしているAは海外不動産を専門に扱う会社にお勧めされフィリピンのコンドミニアムを購入っしました。

販売価格は2,500万円であり、今後発展することが見込まれるエリアに所在し、値上がりも期待できる物件だと感じました。

購入した不動産はプレビルドであり、建物が建つ前に購入するというシステムでした。

建ってからでは売り切れてしまうからと、営業マンに急かされて慌てて購入したものです。

もうまもなく建物が完成する1か月前に事態は急変し、建設会社が倒産して、建物が建つメドがつかなくなってしまうことは良く起きることです。

もし、家賃収入に1円も受けることなく、不動産投資をやめることにした。場合、発展が見込まれるエリアだと感じており、最高の不動産投資だったと思っていたのに等ということになります。

3木を見て森を見なくて失敗する

木を見て森を見ずというのは、物事のほんの一部分だけをみて全体像を見落としてしまうことです。

ちゃんと勉強している大家さんでも割とありがちな失敗で、不動産は、人間の顔と同じで、全く同じものはありません。面積・間取り・築年数、立地、価格など、さまざまな要素で成り立っています。

紹介すると、駅からの距離が近いか遠いか、投資利回りは高いのか低いのか、木造か鉄筋コンクリート造か、スーパーは近所にあり買い物に便利か、間取りは一般的なものか、駐車場は台数が多く駐車しやすい場所か、日当たりはいいか、賃貸で借りてくれそうな物件か、不動産価格は売れる感じか、子育てに適したエリアかです。

不動産を選ぶときには、借りる価値がああるか判断しなければなりません。

不動産業者の営業が、物件に存在する欠点を説明してくれることはありません。

当然物件を探すときには、自分で目を鍛えることが大切です。

事例は、不動産業者に物件探しを依頼し、郊外の3,000万の中古アパートを購入しました。

一棟物件はなかなか検索サイトに手頃な物件が検索できないので、大喜びで即決しました。

近隣に工場があり、従業員の方が入居するおかげでアパートは常に満室でした。月々の家賃収入は28万。不動産投資ローン返済額を差し引いても15万円が手元に残りました。

ところが、近隣の工場が閉鎖になり従業員が退去してしまいました。

家賃収入は激減し、ローン返済が上回り、月々10万円赤字になってしまいました。工場に依存しアパートは入居者を入れることができませんでした。

ところが工場も閉鎖したアパートは魅力がなくなり、買い手はなく、ローンも済できず最後は物件を差し押さえられました。

まとめ

不動産投資を成功させるための秘訣は、不動産投資セミナーや資料請求で積極的に不動産に関する情報収集をして、自分で不動産に対する知識を勉強して成功率を上げることが大切です。少しでも多くの情報をセミナーや資料請求で集めることをお勧めします。

良い不動産投資をできることを祈っています。